10月21日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在官方網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于對(duì)《青島市商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行實(shí)施細(xì)則》公開征求意見的通知，旨在規(guī)范我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，維護(hù)商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

全文如下：

關(guān)于對(duì)《青島市商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行實(shí)施細(xì)則》公開征求意見的通知

為規(guī)范我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，維護(hù)商品房交易當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局起草了《青島市商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行實(shí)施細(xì)則》。在前期征求各方面意見的基礎(chǔ)上，現(xiàn)通過市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站予以公布，公開征求社會(huì)意見。

請(qǐng)于2021年11月20日前將書面意見反饋青島市房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展中心（地址：市南區(qū)香港中路126號(hào)觀海樓509，聯(lián)系人：王美麗，聯(lián)系電話：0532-82681717，郵箱qdfwjyzx@163.com）。

附件：青島市商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行實(shí)施細(xì)則（征求意見稿）

青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

2021年10月21日

青島市商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行實(shí)施細(xì)則

（征求意見稿）

第一章  總  則

第一條【目的】  為規(guī)范我市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，維護(hù)商品房交易雙方的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和《山東省商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》（魯建房字〔2017〕1號(hào)）（以下簡稱省辦法）規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本細(xì)則。

第二條【適用范圍、名詞解釋】本市行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金的收存、支取、使用及其監(jiān)督管理，適用本細(xì)則。

本細(xì)則所稱商品房預(yù)售資金（以下簡稱預(yù)售資金），是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給承購人，承購人按照商品房買賣合同（含認(rèn)購協(xié)議）約定支付的全部房價(jià)款。

本細(xì)則所稱預(yù)售人，是指依法取得《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

本細(xì)則所稱承購人，是指購買預(yù)售商品房的單位或個(gè)人。

本市經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房、人才住房預(yù)售資金不納入監(jiān)管范圍。

第三條【分工】  青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱主管部門）是本行政區(qū)域內(nèi)預(yù)售資金監(jiān)管行政主管部門，負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)全市預(yù)售資金監(jiān)管工作。負(fù)責(zé)全市預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)（以下簡稱監(jiān)管系統(tǒng)）建設(shè)、維護(hù)及網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)支持工作，具體承擔(dān)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

各區(qū)（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門（以下簡稱監(jiān)管機(jī)構(gòu)）按照職責(zé)分工，具體負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)預(yù)售資金監(jiān)管工作。

監(jiān)管銀行對(duì)預(yù)售資金的監(jiān)管行為及其他相關(guān)工作依法受人民銀行青島市中心支行及區(qū)市支行和銀保監(jiān)會(huì)青島監(jiān)管局監(jiān)督檢查。

第四條【監(jiān)管資金流向】商品房預(yù)售資金必須優(yōu)先用于有關(guān)的工程建設(shè)，主要包括項(xiàng)目的建筑安裝、區(qū)內(nèi)配套建設(shè)等。全裝修的項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)用于建筑及其附屬設(shè)施的裝修裝飾工程等。

第五條 【監(jiān)管額度】 工程建設(shè)費(fèi)用總額按商品房項(xiàng)目自取得商品房預(yù)售許可證始至項(xiàng)目取得現(xiàn)售備案證明所需工程建設(shè)費(fèi)用核定，即批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建筑面積與單位工程建設(shè)費(fèi)用的乘積，按本細(xì)則規(guī)定納入?yún)f(xié)議監(jiān)管，稱預(yù)售資金協(xié)議監(jiān)管額度（以下簡稱協(xié)議監(jiān)管額度）。

單位工程建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由主管部門組織相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)結(jié)合建筑結(jié)構(gòu)、房屋用途、層數(shù)等因素綜合測定，并根據(jù)市場情況調(diào)整公布。一般按照建筑工程平方米建安造價(jià)平均值加20%區(qū)內(nèi)配套費(fèi)用確定。

實(shí)行全裝修的項(xiàng)目，還應(yīng)當(dāng)將裝修裝飾費(fèi)用按1500元/平方米計(jì)算，納入監(jiān)管。

第六條【信息化監(jiān)管】監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過監(jiān)管系統(tǒng)與商品房預(yù)售許可、房屋交易合同網(wǎng)簽備案、建設(shè)工程施工管理、信用信息管理等系統(tǒng)共享信息，對(duì)預(yù)售資金實(shí)施信息網(wǎng)絡(luò)化、自動(dòng)化監(jiān)管。

第二章  監(jiān)管銀行及賬戶

第七條【監(jiān)管銀行】  具備下列條件的商業(yè)銀行（以下簡稱監(jiān)管銀行）向主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)審核確認(rèn)后，應(yīng)當(dāng)與主管部門簽訂預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議并由主管部門公告，可以配合各監(jiān)管機(jī)構(gòu)開展預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)，提供相應(yīng)的金融服務(wù)：

（一）在本市設(shè)有營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，承諾遵守我市預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的分行級(jí)及以上的商業(yè)銀行；

（二）具備資金監(jiān)管安全規(guī)范運(yùn)行所需的金融管理業(yè)務(wù)能力、承擔(dān)預(yù)售資金監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)的能力；

（三）近3年內(nèi)未發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)及重大違約事件；

（四）網(wǎng)絡(luò)技術(shù)條件能夠與監(jiān)管系統(tǒng)兼容對(duì)接并實(shí)時(shí)導(dǎo)入資金出入賬信息。

監(jiān)管銀行應(yīng)在各區(qū)（市）指定一家綜合性支行（以下簡稱承辦銀行）承辦本轄區(qū)內(nèi)的預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。

第八條 【監(jiān)管賬戶】  申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)納入預(yù)售資金監(jiān)管范圍。預(yù)售人申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)選擇并確定承辦銀行，按照一個(gè)商品房預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則，開立預(yù)售資金監(jiān)管專用存款賬戶(以下簡稱監(jiān)管賬戶)。承辦銀行在該監(jiān)管賬戶下按樓棟為基本單元設(shè)立監(jiān)管登記臺(tái)賬，記錄預(yù)售資金收存、支取等情況。

第九條 【監(jiān)管協(xié)議】預(yù)售人、承辦銀行、監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)共同簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，明確各自的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任。簽訂監(jiān)管協(xié)議時(shí)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)會(huì)同承辦銀行向監(jiān)管機(jī)構(gòu)提供下列資料：

（一）承辦銀行資料；

（二）《建筑工程施工合同》；

（三）預(yù)售人向施工單位提供的工程款支付擔(dān)保材料；

（四）《商品房預(yù)售方案》。

未開立監(jiān)管賬戶并簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議的，不得核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。

第十條【賬戶變更】  監(jiān)管賬戶設(shè)立后，預(yù)售人不得擅自變更。確需變更監(jiān)管賬戶的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)與原承辦銀行共同向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)并經(jīng)審核通過后，與新承辦銀行重新簽訂監(jiān)管協(xié)議，并將原監(jiān)管賬戶的結(jié)余資金轉(zhuǎn)入變更后的監(jiān)管賬戶。

第三章  預(yù)售資金收存

第十一條【資金收存】  監(jiān)管賬戶是預(yù)售資金收存的唯一賬戶，預(yù)售人銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定告知承購人，并將承辦銀行、監(jiān)管賬號(hào)等信息在商品房銷售場所顯著位置公示和記載于《商品房預(yù)售合同》。要求承購人將全部預(yù)付購房款直接存入監(jiān)管賬戶。預(yù)售人不得直接收存購房款，不得提供任何其它預(yù)售資金收存賬戶。

第十二條【資金確認(rèn)】  承購人申請(qǐng)按揭貸款的，貸款銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將按揭貸款直接發(fā)放到監(jiān)管賬戶，并由預(yù)售人會(huì)同貸款銀行和承辦銀行將入賬資金明確到戶。分期或其他付款方式購買商品房的，在簽訂《商品房預(yù)售合同》中，必須注明付款次數(shù)、每次付款金額和付款時(shí)間，并按合同約定及時(shí)將購房款存入監(jiān)管賬戶。

第十三條【資金入賬核驗(yàn)】  預(yù)售人提交商品房預(yù)售合同網(wǎng)簽備案時(shí)，房屋交易合同網(wǎng)簽備案系統(tǒng)自動(dòng)與監(jiān)管系統(tǒng)對(duì)預(yù)售資金入賬情況進(jìn)行核驗(yàn)，實(shí)施監(jiān)管。預(yù)售資金未存入監(jiān)管賬戶的，網(wǎng)簽預(yù)售合同將不予備案。

第十四條【報(bào)表】  預(yù)售人應(yīng)當(dāng)會(huì)同承辦銀行按照要求向監(jiān)管機(jī)構(gòu)報(bào)送監(jiān)管項(xiàng)目的預(yù)售資金收存、支取情況對(duì)賬單及相關(guān)報(bào)表。報(bào)送的資料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)。

第四章  預(yù)售資金支取、使用和終止監(jiān)管

第十五條【支取方式】  當(dāng)監(jiān)管賬戶資金總額達(dá)到協(xié)議監(jiān)管額度后，預(yù)售人可向承辦銀行申請(qǐng)自行提取協(xié)議監(jiān)管額度以外的資金，優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)。

預(yù)售人按《建筑工程施工合同》約定將人工費(fèi)用及時(shí)足額撥付至農(nóng)民工工資專用賬戶的，可按工程進(jìn)度與項(xiàng)目的施工單位共同申請(qǐng)調(diào)整協(xié)議監(jiān)管資金留存比例。

第十六條【節(jié)點(diǎn)控制】  商品房預(yù)售資金監(jiān)管按照工程建設(shè)進(jìn)度一般分為4個(gè)控制節(jié)點(diǎn)，分別為建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半、主體結(jié)構(gòu)封頂、單體竣工驗(yàn)收合格、完成商品房現(xiàn)售備案。

規(guī)劃設(shè)計(jì)總層數(shù)為18層（含18層）以上的建筑，可增加“建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)三分之一”、“建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)三分之二”的節(jié)點(diǎn)。

建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)一半時(shí)，協(xié)議監(jiān)管資金留存比例為60%; 主體結(jié)構(gòu)封頂，取得《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》時(shí)，協(xié)議監(jiān)管資金留存比例為30%；取得《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》時(shí)，協(xié)議監(jiān)管資金留存比例為15%；當(dāng)取得項(xiàng)目現(xiàn)售備案證明并足額交存房屋專項(xiàng)維修資金時(shí)，監(jiān)管終止。

規(guī)劃設(shè)計(jì)總層數(shù)為18層（含18層）以上的建筑，建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)三分之一時(shí)，協(xié)議監(jiān)管資金留存比例為70%；建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)三分之二時(shí)，協(xié)議監(jiān)管資金留存比例為45%。

預(yù)售人可以憑見索即付、不可撤銷的銀行保函或經(jīng)公證并賦予強(qiáng)制執(zhí)行效力的商品房預(yù)售資金監(jiān)管保函，按樓棟為單位抵頂相應(yīng)樓棟建筑面積的協(xié)議監(jiān)管資金。保函的擔(dān)保期限須至項(xiàng)目取得商品房現(xiàn)售備案證明文件后止。

第十七條【信用關(guān)聯(lián)】  監(jiān)管機(jī)構(gòu)可根據(jù)預(yù)售人上年度企業(yè)信用狀況、資質(zhì)等級(jí)等情況，適當(dāng)調(diào)整商品房預(yù)售監(jiān)管資金留存比例。

信用等級(jí)為A、B的，可適當(dāng)降低監(jiān)管資金留存比例；信用等級(jí)為D的，監(jiān)管資金留存比例適當(dāng)增加。

第十八條【支取材料】  預(yù)售人向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)調(diào)整協(xié)議監(jiān)管資金留存比例時(shí)，應(yīng)提交已及時(shí)足額向農(nóng)民工工資專用賬戶撥付工程款中人工費(fèi)用的相關(guān)證明，并按工程節(jié)點(diǎn)提供下列材料：

（一）建成層數(shù)達(dá)到規(guī)劃總層數(shù)三分之一、一半或三分之二的，應(yīng)提交施工和監(jiān)理單位出具的證明，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)實(shí)地查看；

（二）主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)模瑧?yīng)提交《主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》；

（三）單體竣工驗(yàn)收的，應(yīng)當(dāng)提交《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》；

（四）項(xiàng)目完成現(xiàn)售備案的，應(yīng)當(dāng)提交《商品房現(xiàn)售備案證明》。

監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行必要的現(xiàn)場查勘并完成審核，符合規(guī)定的予以調(diào)整。

第十九條【承辦銀行義務(wù)】  有關(guān)部門對(duì)監(jiān)管賬戶進(jìn)行凍結(jié)和扣劃的，承辦銀行應(yīng)證明預(yù)售資金及監(jiān)管賬戶的性質(zhì)，并于當(dāng)日書面告知監(jiān)管機(jī)構(gòu)。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織資金用于預(yù)售商品房工程建設(shè)直至完成竣工驗(yàn)收，并書面向監(jiān)管機(jī)構(gòu)報(bào)告，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)核實(shí)確認(rèn)并予以公告。

第二十條【終止監(jiān)管】 當(dāng)預(yù)售人取得監(jiān)管賬戶內(nèi)所有房屋的現(xiàn)售備案證明后，可向監(jiān)管機(jī)構(gòu)申請(qǐng)解除監(jiān)管。監(jiān)管機(jī)構(gòu)確認(rèn)通過后，在監(jiān)管系統(tǒng)內(nèi)解除相應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管，同時(shí)通知承辦銀行，終止對(duì)監(jiān)管賬戶資金的監(jiān)管。承辦銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)預(yù)售人的申請(qǐng)及時(shí)辦理監(jiān)管賬戶注銷。

第五章 監(jiān)督管理

第二十一條【開發(fā)企業(yè)違規(guī)】 當(dāng)預(yù)售人存在下列問題時(shí)，承辦銀行根據(jù)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的指令暫停支取資金，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)責(zé)令限期整改：

（一）預(yù)售人直接截留預(yù)售資金或轉(zhuǎn)入其他賬戶且未按要求整改到位；

（二）監(jiān)管賬戶內(nèi)實(shí)收首付款小于應(yīng)收首付款；

（三）入賬資金未明確到戶；

（四）分期付款尾款或貸款超期未交入監(jiān)管賬戶；

（五）預(yù)售人提供虛假材料申請(qǐng)使用預(yù)售監(jiān)管資金的；

（六）自行提取協(xié)議監(jiān)管額度以外的資金，未優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)，未及時(shí)支付給項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)單位。

第二十二條【監(jiān)管銀行違規(guī)】  監(jiān)管銀行違反預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議約定或承辦銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議約定的，依照協(xié)議嚴(yán)肅處理并責(zé)令改正；情節(jié)嚴(yán)重的，除承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任外，監(jiān)管機(jī)構(gòu)可提請(qǐng)主管部門解除與其簽訂的預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議，暫停其預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)合作12個(gè)月，并向社會(huì)公告，同步抄送人民銀行青島市中心支行、青島銀保監(jiān)局。

第二十三條【施工單位違規(guī)】  勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助預(yù)售人違規(guī)支取預(yù)售資金的，由監(jiān)管機(jī)構(gòu)責(zé)令其限期改正，對(duì)逾期未整改到位、造成嚴(yán)重后果的，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，并將其行為記入相應(yīng)企業(yè)信用檔案。

第二十四條【工作人員違規(guī)】  參與預(yù)售資金監(jiān)管的有關(guān)部門、機(jī)構(gòu)和工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由有關(guān)部門依法依紀(jì)追究責(zé)任。

第二十五條【文件統(tǒng)一】  本細(xì)則規(guī)定的預(yù)售資金監(jiān)管金融服務(wù)協(xié)議、預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議及保函使用規(guī)則等由主管部門會(huì)同人民銀行青島市中心支行和青島銀保監(jiān)局制定。

第二十六條【有效期】  本細(xì)則自  年  月  日起實(shí)施，有效期至  年 月 日。本細(xì)則實(shí)施前已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，預(yù)售人可按照項(xiàng)目實(shí)際情況，自行確定執(zhí)行本細(xì)則規(guī)定或原監(jiān)管政策規(guī)定。市住建局已公布文件相關(guān)規(guī)定與本細(xì)則不一致的，以本細(xì)則為準(zhǔn)。

責(zé)任編輯：李鵬飛