青島日報《飛閱樓市》欄目第21期
青島日報3月17日報道
青島樓市新一期成績單出爐！據(jù)銳理數(shù)據(jù)最新統(tǒng)計，2022年1月1日至3月10日，青島新房共銷售15768套，同比去年的21436套，下降26.4%；銷售面積183.46萬平方米，同比去年下降26.9%。其中，青島新建商品住宅銷售12721套，同比去年下降31.1%；銷售面積153.08萬平方米，同比去年下降29.5%。從銷售額及銷售均價來看，2022年1月1日至3月10日，青島新房銷售總額267.91億元人民幣，同比去年的365.70億元人民幣，下降26.7%。其中，青島新建商品住宅銷售總額230.11億元人民幣，同比去年同期的318.30億元人民幣，下降了27.7%。
雖然在數(shù)量及銷售額出現(xiàn)下滑趨勢，但值得注意的是，均價方面，比去年同期出現(xiàn)了上漲，2022年1月1日至3月10日，青島新房銷售均價為14603元/平方米，同比去年的14581元/平方米，上漲0.2%。其中，青島新建商品住宅銷售均價為15032元/平方米，同比去年的14649元/平方米上漲2.6%。
筑底企穩(wěn) 樓市進入分化期
在銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧看來，青島樓市今年最大的特點是“震蕩筑底，分化持續(xù)”。從市場來看，青島樓市當(dāng)前整體處于震蕩筑底的階段，也處于上一輪調(diào)整周期的尾部，2021年市場遇冷，商品住宅整體成交量同比2020年小幅下滑了2%，但是年底卻出現(xiàn)了明顯的“翹尾”，這是一個較為明顯的觸底信號。再從政策端來看，從去年年末的信貸端放松、商貸放款提速到今年部分城市限購限貸政策松綁，可以判斷政策端也發(fā)出了觸底信號，所以今年從市場整體格局來看，正處于震蕩筑底的周期。
從分區(qū)市場成交來看，2021年成交額TOP10項目中，嶗山區(qū)獨占5席，對于改善型置業(yè)者，該類具備稀缺區(qū)位資源優(yōu)勢且產(chǎn)品力強的項目仍將備受青睞，可以說“強者恒強”，而對于剛需剛改型置業(yè)者，受總價門檻影響，則更為傾向位于新城區(qū)且交通便利度高、配套相對成熟的項目，“所以主城及新城區(qū)的核心區(qū)域仍將保持不俗的熱度，而外圍偏投資型的區(qū)域短期內(nèi)很難反彈。”
青島房地產(chǎn)專家龍江認(rèn)為，隨著地產(chǎn)開發(fā)以及城市建設(shè)進入后半期，購房者越來越理性，市場的購房主力依然是有住房需求的人群，無論是剛需還是改善。這也是未來樓市的一個主要特點。“青島樓市已經(jīng)走過了早期投資時期，現(xiàn)在一切以需求為主，以居住為主。”所以現(xiàn)在市場上的樓盤基本上都是為居住者而量身打造的，像青島這樣充滿活力、充滿商機、非常宜居的城市，再加上新舊動能轉(zhuǎn)換以及城市更新的需要，青島的樓市還會有一段比較好的行情。這就是我們常說的市場有需求就會有相應(yīng)的商機。
青島西海岸新區(qū)不動產(chǎn)登記咨詢專家、中馳集團大麥簽約中心總經(jīng)理耿達認(rèn)為，從今年兩會的政府工作報告中，我們已經(jīng)看到，國家對房地產(chǎn)“房住不炒”的定位非常明確和堅定，并提到要“促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”。在此政策基調(diào)下，2022年的房地產(chǎn)市場，總體上來說，“穩(wěn)”字當(dāng)頭，不會有大起大落的變化。
市場依然樂觀 正溫和回暖
“今年整體市場估計要好于去年。”多位業(yè)內(nèi)專業(yè)人士判斷，從現(xiàn)有的土地和正在建設(shè)的樓盤來看，去化速度還是不錯的。個別區(qū)域還是出現(xiàn)了熱銷的景象。無論是國企、上市公司還是民營企業(yè)，對土地的需求還是非常渴望，這一點就充分說明青島的樓市還是存在著不錯的商機。
在銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧綜合分析，今年上半年的市場整體來看應(yīng)該是趨于樂觀的，預(yù)計青島2022年上半年市場將在2021年的基礎(chǔ)上平穩(wěn)過渡，市場容量將基本持平于2021年同期水平，整體市場價格或?qū)⒊掷m(xù)溫和回暖。
青島貝殼研究院首席市場分析師劉倩倩分析指出，從2021年的整體結(jié)果來看，預(yù)計2022年市場走勢仍舊受政策環(huán)境、市場供給以及信貸投放量的影響比較多。2021年四季度以來，中央已多次釋放維穩(wěn)信號，強調(diào)房地產(chǎn)在宏觀經(jīng)濟中的重要性，強調(diào)“保障住房的剛需，同時滿足合理的改善性需求”，有利于整體市場的逐步修復(fù)；2月以來，各地方政府開始出臺促進房地產(chǎn)良性循環(huán)和健康發(fā)展的政策，雖然青島當(dāng)前無新政出臺，但信貸環(huán)境相對寬松對于市場信心恢復(fù)也起到積極作用。
青島已經(jīng)躋身于中國的“新一線城市”，經(jīng)濟和城市的發(fā)展、人口的流入、人們收入水平的提高和對生活品質(zhì)的需求，“多種因素下，房地產(chǎn)的需求是存在的，并且一定會釋放出來。”青島西海岸新區(qū)不動產(chǎn)登記咨詢專家、中馳集團大麥簽約中心總經(jīng)理耿達分析：“在多種利好政策和預(yù)期的呵護下，購房者信心會增強，市場會逐漸回暖，但從政策發(fā)布至產(chǎn)生交易會有時滯，市場短期內(nèi)不會大幅扭轉(zhuǎn)，2022年全年房地產(chǎn)市場會呈現(xiàn)‘前低后高’的特征，上半年企穩(wěn)，下半年市場表現(xiàn)會向好。”
開發(fā)商挑戰(zhàn)加劇 或迎深度洗牌之年
在銳理數(shù)據(jù)山東區(qū)域總經(jīng)理劉元婧綜合分析，對于房企來說，今年將成為“精內(nèi)修，圖生存”的一年，市場筑底階段各家企業(yè)均存在回款周期長、資金鏈壓力大的問題，這給房企內(nèi)部的成本控制能力提出了巨大的考驗，同時在“紅海競爭”的背景下，如何提升自身產(chǎn)品力水平？如何采用更精準(zhǔn)的營銷打法？如何提升口碑效應(yīng)？都是開發(fā)商“內(nèi)修”的重點，畢竟強市看勢，弱市看質(zhì)，當(dāng)下唯有過硬的品質(zhì)才能真正讓置業(yè)者買單。
青島房地產(chǎn)專家龍江指出，經(jīng)歷去年巨大的行業(yè)重挫，活下來是許多開發(fā)商最基本的生存法則。從山東省各地市市場成交的情況來看，那些比較穩(wěn)健而規(guī)模不太大的本土企業(yè)已經(jīng)逐漸成為了市場的主力軍，他們還在積極地尋找項目，積極地尋找土地資源，這就意味著當(dāng)別人倒下的時候，站著的人就有了很大的發(fā)展機會。比較客觀地講，今年是房地產(chǎn)行業(yè)深度洗牌之年。
建議市民選擇口碑房企弱化風(fēng)險
對意向置業(yè)者有哪些建議？買什么樣的項目？本報樓市觀察員建議，今年無論對于剛需還是改善的置業(yè)者來說都是買房的好時機，處于市場筑底階段，價格相對穩(wěn)定，而且可以爭取到相對合適的優(yōu)惠力度，對開發(fā)商的選擇上需要重點關(guān)注其市場口碑，盡量選擇具有央企、國企背景的開發(fā)商開發(fā)的項目進行置業(yè)，以保證后期可順利交付，弱化風(fēng)險。
目前看，雖然買房后房價的升值空間會越來越小，但是房屋的品質(zhì)，住房生活的環(huán)境以及物業(yè)的服務(wù)比以前有了很大的提高，購房者們一定要提高警惕，遠離那些爆過雷的樓盤，遠離那些名不副實的開發(fā)商。一定要多咨詢多看看，最好還是買自己比較熟悉企業(yè)的樓盤，比方說正在積極擴張的本土開發(fā)商的樓盤。
青島貝殼研究院首席市場分析師劉倩倩認(rèn)為，目前外部因素可能會使部分購房需求延遲釋放，但真正有購房需求的用戶，可以通過線上途徑，比如VR看房等方式，在保證自身安全的情況下深入了解感興趣的房源及樓盤，輔助后期置業(yè)決策。
