住房問(wèn)題，既是民生問(wèn)題也是發(fā)展問(wèn)題，關(guān)系千家萬(wàn)戶切身利益，關(guān)系人民安居樂(lè)業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，關(guān)系社會(huì)和諧穩(wěn)定。中國(guó)共產(chǎn)黨始終心系百姓安居冷暖，特別是改革開(kāi)放以來(lái)，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視居民住房工作，中國(guó)住房制度經(jīng)歷幾次重大轉(zhuǎn)變，改革取得顯著成效。
市統(tǒng)計(jì)局提供的數(shù)據(jù)顯示，青島緊跟時(shí)代發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)從無(wú)到有、從規(guī)模到質(zhì)量實(shí)現(xiàn)新的突破，在助推經(jīng)濟(jì)社會(huì)高速發(fā)展，提升城市人居環(huán)境品質(zhì)等方面作出了重要貢獻(xiàn)。
新中國(guó)成立前——
土地房產(chǎn)處置交易被壟斷
新中國(guó)成立前，由于歷經(jīng)半個(gè)世紀(jì)帝國(guó)主義和官僚資本主義的剝削壓迫，青島發(fā)展停滯不前，人民生活在水深火熱之中。
1923年-1928年，北洋政府統(tǒng)治時(shí)期，青島新建房屋728處。以住宅、小商店居多，主要集中在臺(tái)西區(qū)和觀海山一帶。
1930年12月，南京國(guó)民政府第一次統(tǒng)治時(shí)期，頒布了《青島市市有房產(chǎn)出租規(guī)則》，對(duì)市有房產(chǎn)的租賃管理、租金確定、收繳辦法、房屋修繕等作了規(guī)定。
1938年-1941年底，日本第二次侵占時(shí)期，全市新建房屋534處。1940年11月成立東亞株式會(huì)社，掌管土地廢筑之售賣、放款、租房及建筑包工，壟斷土地房產(chǎn)的處置交易。
圖為太平路海濱。
新中國(guó)成立后——
公有住房實(shí)物福利分配
新中國(guó)成立后，在中國(guó)共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，為改善市民的居住條件，青島在住宅建設(shè)上保持了一定量的投入，但由于財(cái)力和物力的限制，到改革開(kāi)放前的1978年，城市居民住房緊張狀況未得到太大改善，人均居住面積只有3.88平方米，解放前遺留的棚戶區(qū)比比皆是。
1950年6月，青島市房地產(chǎn)管理局成立，對(duì)全市房地產(chǎn)實(shí)施行政管理。1951年3月，《青島市代管房地產(chǎn)暫行辦法》頒布，對(duì)代管房地產(chǎn)的范圍進(jìn)一步予以明確。至1957年，全市代管房地產(chǎn)達(dá)544處，建筑面積236000平方米。
新中國(guó)成立之初，政府和國(guó)有企業(yè)一直是住房投資、建設(shè)、分配和維護(hù)的主體，通過(guò)公有住房實(shí)物福利分配的方式滿足城鎮(zhèn)居民住房需求。但隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)居民人口的不斷增加，公房福利分配的弊端不斷顯現(xiàn)，在此背景下，以國(guó)家層面為主導(dǎo)逐步開(kāi)始了住房市場(chǎng)化改革的探索。
圖為上世紀(jì)40年代中后期的臨清路、聊城路。
改革開(kāi)放以來(lái)——
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全面啟動(dòng)
黨的十一屆三中全會(huì)以后，住房制度開(kāi)始改革，由福利分房向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)化，隨著改革開(kāi)放的深入進(jìn)行，青島市的房地產(chǎn)業(yè)有了長(zhǎng)足發(fā)展。城市房屋建設(shè)采取舊城改造與新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的辦法，在舊城改造中堅(jiān)持以改造棚戶區(qū)為主，加快了建設(shè)步伐，居民的住房水平不斷提高。
1988年，住房制度進(jìn)入全面試點(diǎn)階段。1994年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，提出按照國(guó)家、企業(yè)和個(gè)人合理負(fù)擔(dān)的原則進(jìn)行住房體制改革，將公房實(shí)物分配改為貨幣工資分配，建立面對(duì)中低收入的保障性住房和面對(duì)高收入家庭的商品房，建立住房公積金制度。至此，我國(guó)住房制度開(kāi)始全面市場(chǎng)化的改革。
20世紀(jì)80年代初，青島出臺(tái)了《關(guān)于居民住宅建設(shè)的幾點(diǎn)意見(jiàn)》，首次確立了住宅小區(qū)綜合開(kāi)發(fā)的概念。1988年，響應(yīng)國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓政策，青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)啟動(dòng)。自此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)從無(wú)到有、由小到大，蓬勃發(fā)展起來(lái)。
1998年，《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》要求停止實(shí)物分配，意味著住房全面市場(chǎng)化開(kāi)啟，我國(guó)進(jìn)入商品房時(shí)代。
1993年，全市共有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)109家，完成投資19.7億元；1998年，完成投資43.8億元，其中住宅投資25.5億元，這一時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為青島的國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。1998年末青島市城市人均居住面積達(dá)到9.06平方米，比1978年增加5.18平方米。
圖為金都花園工地現(xiàn)場(chǎng)。
邁入新世紀(jì)——
推進(jìn)住房制度改革
邁入新世紀(jì)，青島房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)高速發(fā)展期，市民居住水平明顯提高。深入推進(jìn)住房制度改革，實(shí)現(xiàn)了住房由實(shí)物分配向貨幣化分配、由產(chǎn)品向商品、由計(jì)劃向市場(chǎng)的重大歷史轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。青島基本建立了以普通商品住房為主體的多層次住房供應(yīng)體系，以經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住房保障體系，較好地滿足了不同層次的住房需求。
特別是“十五”期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資710.5億元，是“九五”時(shí)期的2.7倍，其中住宅建設(shè)完成投資526.3億元；累計(jì)竣工商品房面積3067.2萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)11.2%，其中住宅竣工面積2483.8萬(wàn)平方米，是“九五”期間的1.9倍；城市人均現(xiàn)住房建筑面積22.96平方米。
從2006年開(kāi)始，國(guó)家連續(xù)出臺(tái)一系列有關(guān)樓市的緊縮政策，青島認(rèn)真落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院一系列宏觀調(diào)控措施，房地產(chǎn)投資開(kāi)始回歸到理性增長(zhǎng)階段。全年房地產(chǎn)投資增速由2005年的34.9%回落到2006年的19.9%。同時(shí)，商品房建設(shè)和銷售開(kāi)始協(xié)調(diào)發(fā)展，并出現(xiàn)銷售面積較竣工面積增多現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，“十一五”期間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資2033.2億元，年均增長(zhǎng)21.9%，其中住宅建設(shè)完成投資1481.8億元；累計(jì)竣工商品房面積3801萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積2970萬(wàn)平方米。隨著政府調(diào)控監(jiān)管不斷加強(qiáng)，市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。
“十二五”時(shí)期，青島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資放緩，增幅持續(xù)回落。自2011年開(kāi)始，受房地產(chǎn)限購(gòu)政策的影響，加之國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控不斷深化，青島市房屋新開(kāi)工面積低速微增，待售面積增長(zhǎng)較快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資步入調(diào)整階段。雖然2014年底國(guó)家放開(kāi)限購(gòu)政策，但受開(kāi)發(fā)資金趨緊、待售量居高不下和企業(yè)投資預(yù)期不強(qiáng)等因素影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資始終處于下行通道。“十二五”期間，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成5001.4億元，年均增長(zhǎng)13.3%，其中住宅建設(shè)完成投資3320.5億元；累計(jì)竣工商品房面積5735萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積4133.2萬(wàn)平方米。
“十三五”時(shí)期——
市場(chǎng)逐漸回歸理性
“十三五”時(shí)期，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)進(jìn)入密集調(diào)控、深入改革的階段。
2016年是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“去庫(kù)存”年。此后，青島根據(jù)實(shí)際情況，出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售的政策，取得了顯著效果。2017年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，我市也按照“分類調(diào)控,因城施策”的原則，從2017年3月起，以“平穩(wěn)運(yùn)行、健康發(fā)展”為落腳點(diǎn)，出臺(tái)了一系列有針對(duì)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。其目的在于保護(hù)和支持剛性及改善性住房需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，引導(dǎo)和促進(jìn)市場(chǎng)回歸理性。
2018年-2019年，青島市房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊。2020年受疫情影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大挑戰(zhàn)。青島在堅(jiān)持“房住不炒”政策力度不放松的前提下，全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制和市場(chǎng)調(diào)控政策，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，成效顯著。
“十三五”時(shí)期，盡管我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)政策變化較大，但市場(chǎng)整體保持了健康發(fā)展態(tài)勢(shì)。“十三五”期間，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量8033.7億元，比“十二五”時(shí)期凈增3032.3億元左右，年均增長(zhǎng)12.8%。
提供了更多的就業(yè)崗位。住房制度改革以來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，直接或間接增加了大量的施工企業(yè)從業(yè)人員參與建設(shè)，“十三五”時(shí)期，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的從業(yè)人數(shù)也從2015年末的2.7萬(wàn)人增加到2019年末的3.3萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)5.6%。
改善了居民的住房條件。從2003年起，青島積極規(guī)劃建立多層次住房供應(yīng)體系，對(duì)有效抑制持續(xù)攀高的房?jī)r(jià)和緩解中低收入家庭買不起房的矛盾起到積極的作用。從住宅使用面積看，青島市城區(qū)人均居住使用面積由1992年的10.4平方米提高到2019年的31.9平方米，全市城市居民人均住房建筑面積為30平方米以上，達(dá)到全面建設(shè)小康社會(huì)的居住水平目標(biāo)。
重點(diǎn)居住板塊崛起。藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)重點(diǎn)板塊建設(shè)加快推進(jìn)。目前，藍(lán)色硅谷核心區(qū)專家公寓、孵化器、硅谷大廈等房地產(chǎn)項(xiàng)目已然形成規(guī)模，西海岸新區(qū)和高新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度也不斷加快。世園會(huì)片區(qū)有效帶動(dòng)市場(chǎng)熱度。世園會(huì)片區(qū)涵蓋李滄、嶗山、城陽(yáng)三區(qū)總面積約194平方公里的世園生態(tài)新區(qū)，體現(xiàn)“投入在園內(nèi)，效益在園外”的輻射帶動(dòng)效應(yīng)，成為青島房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱點(diǎn)區(qū)域。上合示范區(qū)成為“新名片”。上合示范區(qū)以“滿目青翠、綠織滿城、繁花似錦、百里飄香”為目標(biāo)，力求打造體現(xiàn)上合精神的“世界級(jí)花園之城”，使得上合示范區(qū)成為房地產(chǎn)發(fā)展的新熱點(diǎn)區(qū)域。
房地產(chǎn)企業(yè)探索轉(zhuǎn)型發(fā)展。2015年以來(lái)，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)新的發(fā)展機(jī)遇，將實(shí)施新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換與房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)相結(jié)合，拓寬與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的渠道，加快向新能源地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、健康地產(chǎn)等新模式轉(zhuǎn)型發(fā)展，積極開(kāi)發(fā)工業(yè)、創(chuàng)業(yè)工場(chǎng)、養(yǎng)老養(yǎng)生、文化、體育、旅游、物流、商務(wù)以及城市綜合體等跨界地產(chǎn)，在服務(wù)新型城鎮(zhèn)化和民生改善中挖掘更大的發(fā)展空間。
租購(gòu)并舉走在前列。黨的十九大報(bào)告提出“堅(jiān)持‘房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”2018年5月，青島出臺(tái)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，明確要加大住房租賃市場(chǎng)培育力度，增加租賃住房房源供應(yīng)，標(biāo)志著我市深化住房制度改革工作全面鋪開(kāi)。2019年初，青島市入選自然資源部和住建部利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市，將在城陽(yáng)區(qū)、黃島區(qū)、膠州市開(kāi)展第一批試點(diǎn)，建設(shè)戶型以90平方米以下為主，最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)20年的租賃住房。2019年末，青島市“1+N”模式的住房租賃服務(wù)監(jiān)管平臺(tái)上線運(yùn)行，有效提升了租賃市場(chǎng)信息化服務(wù)監(jiān)管水平。我市住房租賃市場(chǎng)建設(shè)持續(xù)推進(jìn)。
新中國(guó)成立以來(lái)，在中國(guó)共產(chǎn)黨的領(lǐng)導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)在穩(wěn)定投資、促進(jìn)消費(fèi)、改善民生等方面發(fā)揮了重要作用。當(dāng)前，穩(wěn)定住房消費(fèi)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展仍是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)之一。青島要貫徹落實(shí)黨中央決策部署，加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、調(diào)整投資結(jié)構(gòu)、繼續(xù)探索共有產(chǎn)權(quán)政策、有序?qū)嵤┏鞘懈滦袆?dòng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)平穩(wěn)健康、供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化、品質(zhì)服務(wù)提升，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展與城市發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展更加協(xié)調(diào)。（青島日?qǐng)?bào)/觀海新聞?dòng)浾?劉蘭星 通訊員 梁莉）
責(zé)任編輯：管佳宇
